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香港楼市进入疯涨期 李嘉诚:房价不会大跌

2015-04-29 08:55:14 来源: 爱赢娱乐官网  跟贴 0

在香港山顶的豪宅区,几名地产中介穿着西装,有说有笑地快步走着,他们又签完了一笔大单,4月真是大丰收的一个月。

“最近一伙富豪买家出动抢购豪宅,这个月我们成交额有15.95亿港元,总共卖了12幢豪宅。”美联物业山顶南区助理营业董事方富益对《第一财经日报》说。

方富益称,山顶南区今年前4个月约有19宗豪宅成交,同比增长90%,总金额更高达45.93亿港元,同比增长118%,已经达到去年全年豪宅总成交额的98%。

伴随着港股市场各种各样的个股每天刷新着最高纪录,除了富豪疯狂抢购豪宅,连“最新公屋王诞生”、“天水围楼价每平方米过十万”这样的新闻也层出不穷。目前香港的房屋市场不论是公共房屋、居屋、二手楼盘、一手楼盘,统统进入了疯涨期。

疯狂的香港楼市

近日,位于香港黄大仙、楼龄超过24年的凤德邨出现“公屋王”,一个147平方呎(约13平方米)的一房单位,以180万港元连地价成交,每平方呎价格达到12245港元(即每平方米人民币10.54万元),成为香港史上呎价最贵的公屋,每平方米价格比新开盘的大卖热卖的“致蓝天”还要贵接近30%。

除此之外,本月,长江实业(00001.HK)(下称“长实”)旗下新楼盘“致蓝天”1648套房在短短三周内卖光,是近年来卖得最快的楼盘。排队购房的市民络绎不绝,连续三周,购房者队伍已经由售楼处穿过天桥排到了红磡地铁站。该楼盘最后一批发售时,收到了过万张认购申请,几乎到了25人抢一房的地步。

见到长实在短时间内迅速套现,其他发展商也趁市场畅旺马上加价。恒基地产(00012.HK)在香港长沙湾开发的“晓悦”最近推出的13套房源,就大幅加价17%~21%,新价单定价445.5万~545万港元,每平方呎价格为19963~23083港元(约每平方米21.48万~24.84万元)。

此外,恒隆地产(00101.HK)位于长沙湾的“碧海蓝天”推出5个单位,原本60天内成交即可减价6%,另外还有5%~10%的家居折扣优惠,最高可降11%~16%;但在最新推出的销售策略中,发展商削减了这一折扣优惠,幅度为1%~2%。此次出售的楼盘定价2231.1万~2584.9万港元,每平方呎单价为19069~21832港元(约每平方米20.52万元~23.49万元)。

新鸿基地产(00016.HK)旗下的将军澳天晋ⅢA也修改了价格单,将10套新房的定价调高1%~8%,其中定价500万~800万港元的单位加幅最大,达到了近8%。

美联物业住宅部行政总裁布少明对《第一财经日报》称,“晓悦”在出售此批房源前一次销售,已经是两三年前的事情,这两三年间香港楼价已经有不小的升幅,加上此次出售的新房只有13套,发展商也不急于出手,所以才有权加价出售。

布少明称,发展商目前的销售策略只是减少优惠幅度,说明是有决心卖楼的,不过由于发展商手上所剩货源不多,加上股市畅旺,发展商也笃定买家有这样的购买能力,所以只是轻微减少优惠。

还会继续涨吗

受多个大型楼盘销售旺盛的带动,不论是一手市场还是二手市场,“买买买”成为了欲购房者的口头禅。

4月份香港一手楼盘累计销售超过2500个单位,是自去年6月以来新楼盘卖得最多的一个月,市场预计本月香港新楼盘成交量可以达到2700~3000宗。

中原地产研究部高级联席董事黄良昇称,2015年落成的私人住宅有11139个,其中51%已经售出,年底前有望卖出90%。

除了在新房市场,急于买房的金主们也在二手市场杀红了眼。根据香港土地注册处最新数据,今年第一季度,香港总共有13685宗二手住宅买卖登记,成交总额达到864.94亿港元,同比上升了18%。不过,二手交易宗数只是同比上升了5%,这意味着过去一季度楼价一直在上升。利嘉阁地产研究部主管陈海潮称,香港二手楼盘的成交金额的升幅已经创下了11个季度的新高。

在新楼盘持续大卖热卖的时期,热钱也在不断涌入香港地区,香港金融管理局本月多次出招,大手笔买入美元,总共向市场注资超过700亿港元,以维持港元汇率的稳定。香港金管局总裁陈德霖称,近期资金流入不排除与香港楼市有关。

陈德霖同时在金管局年报中称,美国一旦正式步入加息周期,美元预期会持续升值,资金可能因此会由香港流走,影响香港的金融和资产市场,尤其是楼市。

尽管特区政府一直在要求市民警惕楼市风险,并在今年2月份收紧了700万港元以下房子的房贷,但似乎成效并不明显。

越来越多的人开始相信,香港楼价还是会继续往上升。就连首富李嘉诚也认为,香港楼市难有大的跌幅,他在周一长实特别股东大会上称,香港的建筑成本越来越贵,达到了历史高位,劳动人手也越来越紧张,相信香港楼市不会有大的波动。

房屋供应量居低不上

楼价背后似乎总有一双无形的手,在不断地把价格往上推高。彭博亚太区房地产行业分析师方兴曾发表报告称,如果政府的土地供应量还是跟过去十几年的水平一样,则楼价很难降下来。

香港运输及房屋局最新公布,今年第一季度一手私人住宅施工量及落成量出现大跌,施工量只有2000个,同比大跌75%;落成量只有900个,同比下跌69%。

但根据特区政府在去年年底公布的最新长远房屋策略,未来十年公营房屋供应目标为29万个单位,即每年需要供应2.9万个单位。香港财政司司长曾俊华预计,综合各个土地供应来源,香港今年可以兴建1.9万个单位,这与2.9万个单位还有约35%的差距。

除了供应少以外,成本也是一个非常令人头疼的问题。香港房屋委员会称,未来5年兴建公屋及居屋的建筑工程费需要1028亿港元,由于要负责建设公屋及应付经常开支,未来5年的现金和投资结余将大幅下降,由2014年的700亿港元跌至2019年的240亿港元,长此以往,需要政府注资。

曾俊华在新的财政预算案中提到,去年政府成立了“房屋储备金”,在财政上配合落实未来10年公营房屋的供应目标,首笔注资为2014年的275亿港元,将来会考虑在适当时候再注资。

 


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